こんにちは。momoです。
我が家は家を建てるために土地から購入しました。
なぜかというと、家を建てるにあたって譲れない条件が、職場と家が近いことだったからです！
だから職場の近所で土地があったら見に行くというのを三年くらい続けていたのですが、やっと希望にかなり近い土地が出たので家を建てることに決めました。
でも実は新しい我が家の土地は非整形地なんです。
しかもセットバックまであります。
Contents
整形地・非整形地とは
整形地とは
整形地とは長方形や正方形にあるていど整った形状の土地のことです。
住宅などを建てる上で敷地全体を有効活用でき、また土地の形によって建築規制が入ることが少ないので、敷地を有効に使った住宅の設計プランが立てやすく、ハウスメーカーなどの規格量産型の住宅を建てやすいです。
家が建てやすい、接道条件がよい土地は利用価値が高いため売れやすく、流動性が高いこともメリットです。
非整形地とは
これに対して非整形地は、整形地でない土地の総称で、形が整っておらず、傾斜があったりするなどといった土地のことを指します。
例えば旗竿地やL字型・三角型の土地、崖地や傾斜地・高低差のある土地ですね。
整形地と比較すると土地の評価が低いため、価格が安く税率も低いという特徴がありますが、建築物を建てるにあたって適さないことが多いなどのリスクがあります。
そのため売りに出したいとなった時に売れにくい土地、流動性の低い土地となります。
ただし、不整形地であっても、三角型の土地の先端の部分は庭にする、L字型の土地の狭い側は駐車場にするといったように、有効利用することもできます。
土地形状を活かした設計プラン次第では、土地の価格が安い不整形地であっても有効に活用することも可能です。
我が家の土地は傾斜地
我が家の土地は形がゆがんだ台形のような形をした非整形地なのですが、プラス傾斜してる土地でもあるんです。
傾斜地に住宅を建てるためには、平坦な土地にすることが必要です。
土地の高さを切土で低いほうに合わせるか、盛土で高いほうに合わせるかどちらかが必要になります。
また、隣接する土地への土砂の崩落を防ぐために擁壁の設置も必要です。
傾斜地の造成に掛かる費用は一概にはいえず、土地の広さや接道条件にもよりますが、数百万円から1千万円を超える費用が掛かるケースもあるそうです。
我が家は土地購入の段階から、建てる予定の工務店の建築士に土地を見てもらっていました。
そのときに擁壁のことを教えてもらったのですが、言われるまでそんなものが必要だなんて思ってもみませんでした。
知っていて買うのと、知らないで買うのとでは大違いですよね。
おかげで最初に土地を見に行った時の価格ではなく、2~3カ月くらいして擁壁代くらい値下がった時に購入することができました。
非整形地の購入時に気をつけておきたいこと
都心部など地価の高いエリアでは、非整形地には費用面でのメリットがあります。
非整形地の流動性の問題も、人気エリアであればさほど問題にはなりにくいです。
また、ハウスメーカーで家を建てたいのか、設計を設計事務所に依頼したいのかという視点でも変わってきます。
ハウスメーカーの場合は非整形地への対応が難しいケースがあります。
家を建てたいハウスメーカーが決まっている場合には、購入前に検討している土地の図面を見せて、対応が可能か相談してみましょう。
設計事務所に依頼する場合には、土地の形状から構法や設計を柔軟に考えていくことができます。
我が家はこっちですね。
非整形地であっても土地が十分に広ければ、家自体はきれいな形で建てることができるのですが、そんなに広くない土地に建蔽率いっぱいに建てるので、家の間取りには四苦八苦しました。
非整形地の中でも旗竿地やL字型の土地では、道路から見えにくい位置に家を建てられることをメリットとする人もいます。
土地の購入価格から非整形地を選ぶ場合には、建築コストを含めて安価となるのか把握しておくことが大切です。
使える敷地が狭くなる!? セットバックって何？
一般には、狭い道でも日常生活上は「道路」と呼んでいますが、建築基準法では幅が４ｍ以上ないと「道路」とは認められません。
ただし、建築基準法が制定される前から幅４ｍ以下の道路は存在したため、幅が４ｍ未満でも、行政から指定を受けた場合には「道路」とみなす例外規定があります。
こういった道は建築基準法第42条第2項で規定されていることから「二項道路」と呼ばれています。
二項道路はその幅が４m未満であり、そのままでは防火等の面で十分な道の幅を確保することができないので、二項道路を含めて４mの範囲内には、建築物や塀などを造ることを禁止し、４mの「道路」を確保しようというのが「セットバック(後退）」の趣旨なります。
セットバックしなければいけない二つのケース
まず第一は、道路の反対側が宅地の場合。
道路の中心線から２mセットバックする必要があります。
第二は、道路の反対側が崖、川、線路等の場合。
道路の端から４mセットバックしなければなりません。
土地を買うときには、接している道路の幅員が４ｍ以上あるかどうかを確認しないと、思わぬ建築制限がかかり、使える敷地が狭くなることも！
最悪の場合、建物の建設計画を見直さなくてはならない事態に陥りかねません。
土地の販売図面にはセットバックのことは必ず記載してあるので、気づいたときにはもう遅い……なんてことにならないように、最初にしっかり確認しておきましょう。
我が家はちゃんとセットバック分を引いて、建物面積を考えていたのですが、購入後実際に測ったら販売図面より余分にセットバックしないといけないことが判明しました。
おかげで半畳ほど予定より狭くなりました。
終わりに
なんだかんだと不満点ばかり上げてきたように感じますが、いろいろとデメリットもある土地ですが、私は気に入ってます！
なぜかというと我が家を建てたいと思ったエリアは狭い道路が多すぎて、セットバックがない土地なんてほとんどないからです。
傾斜地のデメリットも家の基礎を工夫してもらうことで、擁壁も最低限で済むように考えてもらっています。
それに我が家がセットバックすることによって、家の前の道路が４mになるので車の出し入れには便利ですね。
整形地と非整形地にはそれぞれに特徴やメリット、デメリットがあります。
土地を探す際には、整形地をチェックするのはもちろんですが、条件さえ見合えば非整形地もいいですよ！
さまざまな土地を比較検討しながら、「ここだ！」という土地を見つけてくださいね。
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